Bewertung einer Immobiliengesellschaft mit geleasten Immobilien: einfaches Substanzwertverfahren

Der vorliegende Beitrag erläutert kurz die wichtigsten theoretischen Aspekte des einfachen Substanzwertverfahrens und untersucht deren praktische Anwendung anhand der Analyse des Fallbeispiels der Immobiliengesellschaft „Alfa”, wobei insbesondere auf die Methode zur Umrechnung des geleasten Immobilienvermögens in aktuelle Werte eingegangen wird, ein zentraler und besonderer Aspekt der Schätzung.

Das einfache Substanzwertverfahren basiert auf der Ermittlung des bereinigten Eigenkapitals, das den tatsächlichen wirtschaftlichen Wert des Unternehmensvermögens zum Bewertungsstichtag darstellt. Ausgangspunkt ist die Vermögenslage des Unternehmens, in der alle Aktiva und Passiva ausgewiesen sind.

Der Wert des Unternehmens entspricht somit dem bereinigten Eigenkapital, das durch die Umrechnung jedes Vermögenspostens in den aktuellen Wert ermittelt wird.

Die Formel des einfachen Substanzwertverfahrens lässt sich somit wie folgt ausdrücken:

𝑊​​​ = K

Dabei steht W für den Wert des Unternehmens und K für das bereinigte Eigenkapital.

Um zu diesem Ergebnis zu gelangen, muss eine detaillierte Analyse jedes einzelnen Vermögenspostens durchgeführt werden, um zu überprüfen, ob der sogenannte „Buchwert” aktualisiert werden muss, damit das Vermögen den Wert des wirtschaftlichen Kapitals des Unternehmens korrekt widerspiegelt. Zur Unterstützung dieser Analyse sind neben der Vermögenslage auch Dokumente wie das Inventarbuch und die Unterlagen zu den Anlagevermögen nützlich, mit denen die Buchwerte jedes einzelnen Elements genau bestimmt werden können.

Die Kriterien für die Schätzung der aktuellen Wiederbeschaffungswerte variieren je nach Art des betreffenden Postens. Sachanlagen werden unterschieden nach Vermögenswerten, für die es einen Referenzmarkt gibt, und Vermögenswerten, für die die Wiederbeschaffungs- oder Wiederherstellungskosten geschätzt werden müssen. Immaterielle Vermögenswerte werden nur berücksichtigt, wenn sie unabhängig übertragbar sind. Bei Forderungen müssen das Ausfallrisiko des Schuldners, die Notwendigkeit der Abzinsung des Nennwerts unverzinslicher Forderungen und eine eventuelle Anpassung des vertraglich vereinbarten Zinssatzes bei übermäßiger Abweichung von den Marktzinsen berücksichtigt werden. Ähnliche Bewertungen werden für Verbindlichkeiten vorgenommen. 

Schließlich müssen latente Steuern berücksichtigt werden, d. h. die potenziellen steuerlichen Auswirkungen, die sich aus den Unterschieden zwischen den aktuellen Werten der Vermögenselemente  und den steuerlich anerkannten Buchwerten ergeben, um eine wahrheitsgetreue und zuverlässige Darstellung des bereinigten Eigenkapitals zu erhalten. Die latenten Steuern (Steueraufwendungen und -erträge) betreffen somit die steuerliche Behandlung von Gewinnen und Verlusten, die sich aus der Umrechnung der Vermögenswerte in aktuelle Wiederbeschaffungswerte bei deren Übertragung ergeben.

Das soeben beschriebene Verfahren lässt sich in der folgenden Formel zusammenfassen:

Buchhaltungsnettovermögen ± Wertberichtigungen ± Latente Steuern = Bereinigtes Eigenkapital 

Gegenstand der Analyse ist die Gesellschaft Alfa, die im Immobiliensektor tätig ist. In Übereinstimmung mit den Empfehlungen der Lehre wurde es für angemessen erachtet, zur Bewertung des wirtschaftlichen Kapitals von Alfa das einfache Substanzwertverfahren anzuwenden. 

Die Bewertung umfasste alle Posten der Aktiva und Passiva, die im Hinblick auf ihre Umrechnung in aktuelle Werte kritisch geprüft wurden.

Die wichtigsten Posten der Vermögenswerte von Alfa, mit Ausnahme der geleasten Immobilie – für die im Folgenden eine detaillierte Analyse vorgelegt wird – erforderten keine wesentlichen Anpassungen. Die Sachanlagen, die inzwischen vollständig abgeschrieben sind und keinen tatsächlichen Gebrauchtmarkt haben, die als vollständig einbringlich angesehenen Forderungen und die liquiden Mittel wurden daher zu ihren jeweiligen Nennwerten beibehalten.

Auch die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Kautionen wurden als vollständig einbringlich angesehen und daher in ihrer ursprünglichen Höhe bestätigt.

Was die Passiva betrifft, so ist der wichtigste Posten in der Bilanz eine Verbindlichkeit aus Gesellschafterdarlehen; dieser Betrag wurde zu seinem Nennwert beibehalten.

Von besonderer Bedeutung ist die von Alfa im Rahmen eines Finanzierungsleasingvertrags gehaltene Immobilie, bei der es sich um eine Büroeinheit handelt. 

Da Alfa mit hinreichender Sicherheit die Absicht bekundet hat, die Immobilie bei Ablauf des Vertrags zu erwerben, stellt das Leasing in wirtschaftlicher Hinsicht eine echte mittel- bis langfristige Finanzierungsform dar, auf die das Unternehmen zurückgreifen kann, um den Erwerb von technischen Anlagevermögen zu finanzieren.

Daher wurde es als angemessen erachtet, das Leasing nach der Finanzierungsmethode zu erfassen, die den wirtschaftlichen Gehalt der Transaktion in den Vordergrund stellt und sie als Vertrag mit Finanzierungszweck interpretiert.

Der Wert der Immobilie wird in der Bilanz unter den Aktiva ausgewiesen und entsprechend ihrer Nutzungsdauer in der Gewinn- und Verlustrechnung abgeschrieben; parallel dazu wird unter den Passiva der Restwert der Finanzierung ausgewiesen, der dem Betrag der in den noch zu zahlenden periodischen Leasingraten enthaltenen Kapitalanteile entspricht.

Für die Bewertung nach dem einfachen Substanzwertverfahren wurde die Differenz zwischen dem Zeitwert der dem Vertrag zugrunde liegenden Immobilie und dem Betrag der Restleasingverbindlichkeiten berücksichtigt. Der Marktwert der Immobilie wurde anhand der Immobilienpreise in der Datenbank des Osservatorio del Mercato Immobiliare (Immobilienmarktbeobachtungsstelle) des ital. Finanzamtes ermittelt, die sich auf als strukturierte Büros klassifizierte Immobilien beziehen, während die Höhe der Restschuld aus dem Leasingvertrag sich aus den fälligen Leasingraten zuzüglich des Rückkaufpreises ergibt.

Auf der Grundlage der Umrechnung der oben beschriebenen Vermögenswerte in aktuelle Werte wurde das bereinigte Eigenkapital von Alfa ermittelt.

Die einzige für die vorliegende Bewertung relevante Anpassung entspricht daher der Bewertung des Leasinggegenstands und stellt somit den impliziten Gewinn aus der Vermögensbewertung dar. 

Der entstandene Gewinn wurde reduziert, um latente Steuerbelastungen zu berücksichtigen, die im Falle einer Übertragung des Unternehmenskomplexes entstehen könnten.

Das einfache Substanzwertverfahren erwies sich als geeignet für die Bewertung der Immobiliengesellschaft, die die geleaste Immobilie hält. Die Immobilie wurde nach dem Marktwert bewertet, wobei der Substanz Vorrang vor der Form eingeräumt wurde, da das Unternehmen mit hinreichender Sicherheit beabsichtigt, die Immobilie nach Ablauf des Leasingvertrags zurückzukaufen. Im Allgemeinen reicht es bei Unternehmensbewertungen dieser Art nicht aus, die einzelnen Vermögenswerte analytisch zu addieren, sondern um sie in aktuelle Werte umzurechnen, muss ihr tatsächlicher Beitrag zum Unternehmen als Ganzes, die strategischen Entscheidungen des Managements und alle Faktoren, die einen wesentlichen Einfluss auf die Ermittlung ihres Wertes haben können, berücksichtigt werden.​​