Valutazione società immobiliare con immobile in leasing: metodo patrimoniale semplice

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Il presente contributo illustra brevemente i principali aspetti teorici del metodo patrimoniale semplice e ne esamina l’applicazione pratica attraverso l’analisi del caso della società immobiliare “Alfa”, soffermandosi in particolare sul metodo applicato per riesprimere a valori correnti il bene immobile oggetto di leasing, aspetto centrale e peculiare della stima.

Il metodo patrimoniale semplice si basa sulla determinazione del capitale netto rettificato, che rappresenta il valore economico effettivo del patrimonio aziendale alla data di valutazione. Il documento di partenza è rappresentato dalla situazione patrimoniale della società, nella quale sono evidenziati tutti gli elementi attivi e passivi.

Il valore dell’azienda coincide quindi con il capitale netto rettificato, ottenuto riesprimendo a valori correnti ciascun elemento patrimoniale.

La formula del metodo patrimoniale semplice può quindi essere espressa come segue:

𝑊 = K

Dove W rappresenta il valore dell’azienda e K il capitale netto rettificato.

Per giungere a questo risultato è necessario condurre un’analisi dettagliata in relazione ad ogni singolo elemento patrimoniale, per verificare se sia necessario aggiornare il c.d. “valore di libro” allo scopo di garantire che il patrimonio rifletta correttamente il valore del capitale economico dell’impresa. A supporto di questa analisi, oltre alla situazione patrimoniale, risultano utili documenti come il libro degli inventari e la documentazione relativa ai cespiti, che consentono di determinare con precisione i valori contabili di ciascun elemento.

I criteri da applicare per stimare i valori correnti di sostituzione variano a seconda della natura dell’elemento considerato. Le immobilizzazioni materiali si valutano distinguendo tra beni per i quali esiste un mercato di riferimento e beni per i quali è invece necessario stimare il costo di riacquisto o di riproduzione; le immobilizzazioni immateriali rilevano solo se autonomamente trasferibili. I crediti richiedono di considerare il rischio di insolvenza del debitore, la necessità di attualizzare il valore nominale dei crediti infruttiferi e l’eventuale rettifica da apportare al tasso contrattuale applicato in caso di eccessiva divergenza rispetto ai tassi di mercato; valutazioni analoghe vengono effettuate per quanto riguarda i debiti. 

Infine, è necessario considerare la fiscalità latente, ossia l’impatto fiscale potenziale derivante dalle differenze tra i valori correnti degli elementi patrimoniali e i valori contabili fiscalmente riconosciuti, al fine di ottenere una rappresentazione veritiera e attendibile del capitale netto rettificato. La fiscalità latente (oneri e benefici fiscali) riguarda, dunque, il trattamento fiscale delle plusvalenze e delle minusvalenze che scaturiscono in conseguenza dalla riespressione a valori correnti di sostituzione degli elementi patrimoniali, in sede di trasferimento degli stessi.

In conclusione, il procedimento appena descritto può essere riassunto nella seguente formula:

Capitale netto contabile ± Rettifiche di valore ± Fiscalità latente = Capitale netto rettificato

Oggetto di analisi è la società Alfa, che opera nel settore immobiliare. Conformemente a quanto consigliato dalla dottrina, per valutare il capitale economico di Alfa, è stato ritenuto appropriato adottare il metodo patrimoniale semplice. 

La valutazione ha riguardato tutte le voci dell’attivo e del passivo, esaminate criticamente ai fini della loro riespressione a valori correnti.

Le principali voci dell’attivo patrimoniale di Alfa, ad eccezione del bene immobile detenuto in leasing - per il quale si fornirà un’analisi dettagliata nel prosieguo - non hanno richiesto rettifiche significative. I beni materiali, ormai completamente ammortizzati e privi di un effettivo second-hand market, i crediti ritenuti pienamente incassabili e le disponibilità liquide sono stati pertanto mantenuti ai rispettivi valori nominali.

Anche le cauzioni iscritte tra le immobilizzazioni finanziarie sono state considerate integralmente recuperabili e, di conseguenza, confermate nel loro importo originario.

Per quanto concerne il passivo patrimoniale, la principale voce rilevata in bilancio è rappresentata da un debito per finanziamento soci; tale importo è stato mantenuto al suo valore nominale.

Particolare rilievo assume l’immobile detenuto in locazione finanziaria da Alfa, avente ad oggetto un’unità immobiliare ad uso ufficio. 

Poiché Alfa ha manifestato con ragionevole certezza l’intenzione di riscattare il bene alla scadenza del contratto, nella sostanza economica il leasing rappresenta una vera e propria forma di finanziamento a medio-lungo termine cui l’impresa può ricorrere per finanziare l’acquisizione delle immobilizzazioni tecniche.

Di conseguenza, è stato ritenuto opportuno rilevare il leasing seguendo il metodo finanziario, che privilegia la sostanza economica dell’operazione, interpretandola quale contratto con scopo di finanziamento.

Il valore dell’immobile viene iscritto tra le attività dello stato patrimoniale e ammortizzato a conto economico in base alla sua vita utile; parallelamente, tra le passività viene rilevato il valore residuo del finanziamento, corrispondente all’ammontare delle quote capitale incluse nei canoni periodici ancora da corrispondere.

Ai fini della valutazione con il metodo patrimoniale semplice, è stata considerata la differenza tra il valore corrente dell’immobile sottostante al contratto e l’ammontare del debito di leasing residuo. Il valore di mercato dell’immobile è stato determinato utilizzando le quotazioni immobiliari presenti nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, relative a immobili classificati come uffici strutturati, mentre l’ammontare del debito di leasing residuo è rappresentato dai canoni a scadere più il prezzo di riscatto.

Sulla base della riespressione a valori correnti degli elementi patrimoniali sopra descritti, è stato determinato il Patrimonio Netto Rettificato di Alfa.

L’unica rettifica rilevante ai fini della presente valutazione corrisponde pertanto alla valorizzazione del bene in leasing e costituisce quindi la plusvalenza implicita della valutazione patrimoniale. 

La plusvalenza emersa è stata ridotta per tener conto dei carichi fiscali latenti che potrebbero sorgere in caso di trasferimento del complesso aziendale.

Il metodo patrimoniale semplice è risultato appropriato per valutare la società immobiliare che detiene l’immobile in leasing. L’immobile è stato valorizzato a mercato seguendo la logica della prevalenza della sostanza sulla forma dal momento che è intenzione dell’azienda, con ragionevole certezza, riscattare il bene alla scadenza del contratto di leasing. In linea generale, nelle valutazioni aziendali riconducibili a questa tipologia, non è sufficiente limitarsi a sommare analiticamente i singoli elementi patrimoniali, ma per poterli riesprimere a valori correnti è necessario considerare il loro reale contributo all’azienda nel suo complesso, le scelte strategiche del management e tutti i fattori che possono influire significativamente sulla determinazione del loro valore.​​