Locazioni turistiche: DAC 7 e obblighi per i Property Manager

Le nuove regole sullo scambio di informazioni e sulla cooperazione amministrativa fiscale, introdotte con l’emanazione della Direttiva DAC 7 ed attuate nell’ordinamento italiano con il D.lgs n. 32/2023, sono infatti state oggetto di  chiarimenti da parte della Agenzia delle entrate fra cui quelli forniti con il Principio di diritto n.3 del 3 ottobre 2024, attraverso cui è stata fornita la corretta interpretazione delle definizioni di “Venditore” e di “Piattaforma” ai fini dell'applicabilità degli obblighi di comunicazione previsti a carico dei Gestori di piattaforme.

Si ricorda che la Direttiva DAC 7, al fine di contrastare le frodi, l'evasione e l'elusione fiscale originate in conseguenza della rapida digitalizzazione dell'economia, ha come obiettivo l’adozione di misure obbligatorie per i Gestori di piattaforme digitali, i quali sono dunque tenuti ad acquisire e comunicare alle competenti autorità fiscali, dati concernenti i venditori che si servono di tali piattaforme, al fine del successivo scambio di informazioni.

In particolare, l'art. 2 del D.Lgs. 32/2023 prevede che:

Con il principio di diritto n. 3 del 3 ottobre 2024, l'Agenzia delle Entrate, per quanto riguarda il concetto di ''Piattaforma'' ha specificato che da un lato la definizione di cui sopra non richiede necessariamente che vi sia un contatto diretto tra gli utenti-Venditori e gli altri utenti di un sito web, dall’altro ha specificato che la configurazione di una ''Piattaforma'' non è esclusa nelle ipotesi in cui le attività pertinenti vengano svolte dai Venditori nei confronti degli altri utenti in maniera ''indiretta'', ossia per il tramite della piattaforma stessa o del suo Gestore.

La possibilità che l'attività sia svolta dunque anche ''indirettamente'' dal Venditore va dunque interpretata nel senso che la cessione da parte del Gestore della piattaforma in nome proprio e per conto dell'utente-Venditore vada ricondotta nelle fattispecie oggetto di comunicazione.

Per quanto concerne invece, la nozione di ''Venditore'', l’autorità fiscale ha evidenziato la genericità della registrazione, in quanto volta a ricomprendere tutti i casi in cui i dati del Venditore che fruisce della piattaforma risultano in qualche modo acquisiti dalla Piattaforma; a tal fine rilevano quindi anche le ipotesi in cui l'utente non si sia iscritto alla Piattaforma mediante la creazione di un proprio specifico account o profilo, ma sia entrato in una relazione contrattuale con il Gestore della piattaforma.

La normativa DAC 7, prevedendo specifici obblighi informativi in capo alla figura del Gestore di piattaforma, riguarda dunque anche i PM che gestiscono siti di e-commerce mediante i quali propongono in locazione appartamenti di proprietari privati per i quali hanno ricevuto un incarico di gestione (attraverso mandati con e senza rappresentanza).

Infatti, come evidenziato in precedenza, in base al D.lgs. n. 32/2023, il Gestore di piattaforma è il soggetto che stipula un contratto con i proprietari per mettere a loro disposizione una Piattaforma, definita come un software che mette in contatto, direttamente attraverso un proprio booking engine o anche attraverso altre Online Travel Agencies (c.d. “OTA”), i proprietari stessi con gli ospiti al fine di facilitare la conclusione di contratti di locazione

In sintesi, per quanto concerne l’ambito delle attività svolte dai PM che operino per il tramite di piattaforme digitali, lo scambio automatico introdotto dalla Direttiva DAC7 prevede  che i PM che si qualifichino come Gestori di Piattaforme (sebbene con alcuni casi di esclusione ed esonero) debbano comunicare informazioni connesse allo svolgimento delle attività di locazione di beni immobili, situati in Italia o in un altro Stato membro, in modo di offrire ai vari Stati UE una raccolta dati con la quale poter valutare la correttezza degli adempimenti fiscali posti in essere dagli operatori del settore e il calcolo delle imposte dovute.

In particolare, se il PM in virtù dei contratti di mandato ha intestato a sé gli account con le OTA – gestendo gli incassi ed agendo da sostituto di imposta– il PM dovrebbe essere considerato come Gestore di Piattaforma ai sensi della normativa DAC 7. Lo stesso avviene se il PM non ha gli account OTA ad esso intestati, ma si occupa di gestire gli incassi relativi ed agisce da sostituto di imposta.

Viceversa, qualora gli account OTA fossero intestati ai singoli proprietari immobiliari che incassano direttamente i redditi da locazione, e quindi senza passare attraverso il PM, quest’ultimo non si configurerà come Gestore della Piattaforma; in tal caso sarà perciò la piattaforma OTA ad assolvere alla segnalazione ed alle comunicazioni ai fini della Direttiva DAC7.

Dunque, la Piattaforma si qualifica in quanto tale se essa è destinata alla gestione di almeno due tra le seguenti attività:

Qualora l’applicazione o sito web utilizzato ai fini della propria attività consenta invece di effettuare soltanto una delle tre attività elencate dall’art. 2, comma 1 a) del D.lgs. n. 32/2023 (di cui sopra), il PM che lo utilizza non rientrerà nella definizione ex lege di Gestore di Piattaforma, e sarà perciò esentato dagli obblighi informativi DAC 7.

In questa cornice, l’interpretazione estensiva fornita dal Principio di diritto n.3 del 3 ottobre 2024,  ha prodotto dunque un allargamento della platea di soggetti obbligati alla comunicazione e scambio di informazioni, essendo stato chiarito che risultano inclusi anche i Gestori che agiscono sulla propria Piattaforma in nome proprio ma per conto dei venditori, e dal punto di vista oggettivo, in quanto dovranno essere comunicati anche i dati dei venditori privi di un proprio account o profilo sulla Piattaforma, ma aventi rapporti contrattuali con il Gestore della stessa.

Gli obblighi informativi devono essere assolti entro il 31 gennaio dell’anno successivo all’anno in cui il Venditore viene identificato come Venditore Oggetto di Comunicazione e lo scambio automatico deve avvenire entro i due mesi successivi alla fine del periodo a cui si riferiscono le informazioni.

Tali obblighi decorrono dal 1° gennaio 2023; pertanto, i Gestori di Piattaforma, tenuti a comunicare le prime informazioni rilevanti già a partire dal 31 gennaio 2024 (prorogato infine al 15 febbraio 2024), dovranno d’ora in avanti adattare il proprio modello di business a tali obblighi informativi.

Con riferimento alle sanzioni applicabili, si fa presente che le comunicazioni DAC7 omesse sono punite con sanzioni fino ad Euro 31.500,00, le comunicazioni DAC7 trasmesse dopo il 15 Febbraio 2024 sono considerate tardive ma possono comunque essere acquisite anche oltre la scadenza del termine del 15 Febbraio e che le comunicazioni integrative DAC7 sono ammesse, anche se non è indicato nella normativa quale sia il termine.

Infine, un breve cenno al contenuto degli obblighi informativi. 

I soggetti obbligati agli scambi di informazioni devono indicare con chiarezza i dati identificativi degli immobili e indicare, relativamente ad essi, quale parte dell’importo complessivamente incassato è attribuibile al locatore come suo reddito e quale al PM gestore della piattaforma quale reddito per i servizi resi.

Per ogni immobile concesso in locazione va dunque segnalato:

Il Gestore deve sincerarsi della affidabilità delle informazioni acquisite e dovrà inserire nei contratti con i proprietari, una clausola unilaterale in base alla quale, se il proprietario non fornisca tutte le informazioni richieste dopo due solleciti, e senza aver ottenuto risposta entro sessanta giorni dall’ultimo avviso, dovrà o rinunciare alla promozione dell’immobile o, in caso continuasse a promuoverlo, dovrà trattenere per sé il corrispettivo dovuto al proprietario fino a che non abbia ricevuta tutte le informazioni ad esso richieste.

Si ricorda infine che l’Agenzia delle Entrate, con pubblicazione di provvedimento del 20 novembre 2023, ha definitivo ufficialmente i contenuti, le modalità e termini di alcune comunicazioni, allegando i rispettivi format cui sono tenuti i Gestori di piattaforme (incluso quelli “esclusi”).