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La soppressione dell’azione di restituzione verso i terzi acquirenti

Ultimo aggiornamento del 28.01.2026 | Tempo di lettura ca. 4 minuti

Il Decreto Semplificazioni (D.Lgs. n. 15/2024), in vigore dal 18 dicembre 2025, ha introdotto, inter alia, la riforma dell'art. 563 c.c., eliminando l'azione di restituzione dell'immobile da parte dei legittimari contro i terzi acquirenti, tutelando l'acquirente e rendendo la circolazione degli immobili più sicura.

Il quadro previgente: la tutela reale del legittimario e l’azione di restituzione

Prima dell’entrata in vigore della Legge n. 182/2025, il sistema codicistico in materia di donazioni lesive della legittima si fondava su un modello di tutela marcatamente reale, articolato in due momenti, ovvero nell’azione di riduzione e nella successiva azione di restituzione.

In particolare, qualora una donazione immobiliare risultasse lesiva della quota di riserva spettante ai legittimari, questi ultimi – una volta ottenuta la declaratoria di riduzione – potevano agire non solo nei confronti del donatario, ma anche direttamente contro il terzo acquirente, ancorché in buona fede. L’art. 563 c.c. (nel testo previgente) consentiva infatti al legittimario di ottenere la restituzione materiale del bene anche nei confronti del terzo avente causa, purché la domanda fosse trascritta entro vent’anni dalla donazione.

Tale meccanismo determinava un’evidente instabilità degli acquisti derivanti da beni di provenienza donativa: infatti, il terzo acquirente, anche a distanza di molti anni, poteva essere costretto a restituire l’immobile, con conseguente perdita del bene e necessità di rivalersi sul proprio dante causa.

Un ulteriore elemento critico derivava dall’art. 561 c.c. (vecchio testo), che prevedeva l’inefficacia delle ipoteche e degli altri pesi iscritti dal donatario nei confronti del legittimario vittorioso.

Ne discendeva che, in caso di restituzione, l’immobile rientrava nella disponibilità del legittimario libero da vincoli, con evidente pregiudizio per gli istituti di credito che avessero finanziato l’acquisto o la ristrutturazione del bene.

A completamento del quadro previgente, va ricordato che il terzo acquirente in buona fede poteva – in alternativa alla restituzione – trattenere il bene pagando l’equivalente della porzione di legittima lesa. Tale facoltà, tuttavia, poneva il problema che il terzo acquirente si doveva poi adoperare per recuperare la somma pagata dal donatario, e quindi in pratica spostava il problema del legittimario leso sul terzo acquirente. Inoltre, la già menzionata facoltà operava esclusivamente con riferimento al diritto di proprietà e non si estendeva ad altri diritti reali, come il diritto di superficie. Ciò aveva creato rilevanti criticità pratiche, ad esempio, nelle operazioni aventi ad oggetto impianti fotovoltaici realizzati su diritti di superficie provenienti da donazione, dove il terzo non poteva evitare la restituzione mediante pagamento dell’equivalente. La soppressione dell’azione di restituzione verso i terzi acquirenti onerosi appare idonea, sul piano teorico, a superare anche tali asimmetrie, rendendo irrilevante la natura del diritto acquistato; tuttavia, in assenza di giurisprudenza applicativa, non è ancora possibile affermare con certezza che la prassi giudiziaria si orienterà stabilmente in questo senso.

La combinazione di tali fattori aveva consolidato nella prassi l’idea che gli immobili di provenienza donativa costituissero beni “di serie B”, caratterizzati da una commerciabilità ridotta e da una significativa difficoltà di accesso al credito ipotecario.

La riforma introdotta dalla L. 182/2025: dalla tutela reale alla tutela obbligatoria

Con la Legge n. 182/2025 – in vigore dal 18 dicembre 2025 – il legislatore interviene in modo organico sulla disciplina delle donazioni, modificando in particolare gli artt. 561 e 563 c.c., con l’obiettivo dichiarato di eliminare le incertezze che gravavano sul mercato immobiliare. Si riportano di seguito le principali novità:

Abolizione dell’azione di restituzione verso i terzi acquirenti onerosi: il nuovo art. 563 c.c. sancisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi che abbiano acquistato a titolo oneroso dal donatario. Viene così definitivamente soppressa la possibilità per il legittimario di ottenere la restituzione del bene nei confronti dell’avente causa oneroso del donatario;
La trasformazione della tutela del legittimario: la riforma sostituisce la precedente tutela reale con una tutela di natura obbligatoria. Pertanto, il legittimario leso non può più pretendere la reintegrazione in natura, ma ha diritto a una compensazione pecuniaria nei confronti del donatario (o dei suoi eredi), finalizzata a reintegrare la quota di riserva;
Stabilità dei pesi e delle ipoteche: il nuovo art. 561 c.c. conferma la piena efficacia delle ipoteche e degli altri pesi iscritti dal donatario, anche in caso di riduzione. Viene così eliminato l’“effetto purgativo” che caratterizzava il regime previgente, con un significativo beneficio per il sistema creditizio;
Distinzione tra acquisto oneroso e gratuito: la tutela rafforzata opera esclusivamente in favore dei terzi acquirenti a titolo oneroso. Restano invece esposti all’azione di riduzione coloro che abbiano ricevuto il bene 'a titolo gratuito' dal donatario, i quali potranno essere chiamati a rispondere nei limiti del vantaggio ricevuto.

Il regime transitorio

La legge prevede un articolato regime transitorio, applicabile alle successioni e alle donazioni anteriori al 18 dicembre 2025.

In particolare, per mantenere la possibilità di agire secondo il vecchio regime (e dunque anche contro i terzi acquirenti), il legittimario deve (a) aver già trascritto la domanda di riduzione prima dell’entrata in vigore della legge; oppure (b) procedere alla trascrizione entro sei mesi dall’entrata in vigore della riforma.

In mancanza di trascrizione tempestiva, si applica il nuovo regime, con esclusione dell’azione di restituzione verso i terzi acquirenti onerosi.

Considerazioni conclusive

La L. 182/2025 segna un passaggio decisivo nel superamento della tradizionale instabilità degli acquisti derivanti da beni donati.

La scelta legislativa di privilegiare la tutela obbligatoria del legittimario, a scapito della tutela reale, risponde all’esigenza – avvertita da anni nella prassi notarile e bancaria – di garantire maggiore certezza ai traffici immobiliari e di favorire la circolazione dei beni.