Kenya: fattori da considerare prima di acquistare o affittare terreni nel Paese

Dell’effettivo aumento di questi fenomeni, il 2018 ne è una lampante dimostrazione: il Paese ha infatti assistito alla demolizione di edifici commerciali del valore di milioni di scellini costruiti su terreni ripariali o su terreni dalla proprietà contesa, con conseguenti e notevoli perdite di denaro da parte degli acquirenti e degli uomini d'affari che avevano affittato i locali. Non solo: non è raro vedere edifici marchiati con una "X", ad indicare come essi siano stati, per un motivo o per l'altro, destinati alla demolizione. 

Prima di procedere, dunque, chiunque decida di acquistare un terreno in Kenya dovrebbe assicurarsi che questo sia stato sottoposto ad un accurato processo di due diligence.

Nel seguito, proponiamo una piccola guida riassuntiva dei fattori da considerare se si vuole acquistare o affittare un terreno in Kenya. 

Ciò può essere facilmente confermato presentando una domanda di ricerca fondiaria (land search application) presso il catasto governativo. La domanda deve essere presentata nella forma prescritta e accompagnata da evidenza del pagamento della tassa richiesta, da una copia del titolo di proprietà del terreno (generalmente fornita dal venditore) nonché da una copia della carta d'identità nazionale della persona che presenta la domanda. I risultati di tale ricerca indicheranno il proprietario registrato del terreno, la dimensione del terreno, la durata del termine (se la proprietà è in affitto) e, soprattutto, eventuali vincoli da cui potrebbe essere gravata la proprietà.

È consigliabile che il potenziale acquirente si rechi nel luogo in cui si trova il terreno per confermare se il terreno soddisfa quella che sarà la sua destinazione d'uso. Le varie aree, infatti, sono soggette a leggi zonali diverse che designano le destinazioni d’uso di un determinato terreno in una determinata area. Ci sono aree che sono state designate come industriali, mentre altre come residenziali. Il potenziale acquirente potrà così anche verificare l’applicabilità delle leggi sulla zonizzazione emanate dal governo della contea dell'area cui appartiene il terreno in questione.

Una visita in loco servirà a verificare inoltre che il terreno non sia occupato abusivamente (squatters). L’occupazione abusiva è, infatti, un fenomeno alquanto comune soprattutto nelle zone che sono state oggetto di historical land injustices (c.d. ingiustizie storiche), come la regione costiera.

Il potenziale acquirente dovrebbe anche farsi accompagnare da un geometra (land surveyor) per avere conferma circa la coincidenza tra le luci di segnalazione sul terreno, che ne delimitano i confini, e i dati contenuti nel piano regolatore. L'atto di proprietà include il piano allegato all'atto di proprietà del terreno e a cui si fa riferimento nella descrizione del terreno. Un geometra sarà anche utile per confermare se le dimensioni del terreno indicate nel titolo di proprietà corrispondano a quelle effettive del terreno.

Una visita al terreno costituisce anche un’occasione, per il potenziale acquirente, di accertare con i vicini l’eventuale sussistenza di controversie familiari o di confine relative al terreno in oggetto.

A seconda dell'ubicazione del terreno, il potenziale acquirente dovrà inoltre accertare, presso le autorità competenti, se il terreno sia stato riservato ad un particolare scopo ai sensi di legge.  

Si tratta di terreni destinati alla costruzione di una strada e di terreni adiacenti ad una strada già esistente, corrispondente, di solito, ad un’area di cd. accantonamento in vista di eventuali futuri ampliamenti di tale strada.

Prima di acquistare un terreno adiacente a una strada, il potenziale acquirente dovrà infatti accertare, presso la Kenya National Highways Authority (KENHA), se una parte del terreno rientri in tale tipo di riserva stradale. Ciò è importante in quanto la legge vieta lo sviluppo di qualsiasi terreno designato come riserva stradale senza il previo consenso della KENHA. 

Ne è un esempio la demolizione di case signorili, ubicate appunto sulla cd. Riserva stradale, nell'esclusiva tenuta “Runda”, durante la costruzione della circonvallazione nord di Nairobi. 

È inoltre prudente consultare il Physical Planning Department (dipartimento di pianificazione fisica) del governo della contea per verificare se il terreno sia stato riservato all'espansione o alla costruzione di una strada o di qualsiasi altra utilità pubblica.

Il termine “terreni ripariali” si riferisce a terreni adiacenti a laghi, fiumi, mare, oceano, diga o qualsiasi altro corso d’acqua naturale. Sono diverse le leggi attualmente in vigore in Kenya, che regolano i terreni ripariali. 

Queste includono:

La molteplicità di leggi e regolamenti al riguardo ha generato confusione in merito a quale autorità possa concedere deroghe e permessi. Per favorire maggiore chiarezza, il Parlamento dovrebbe abolire tali leggi e prevedere che un’unica autorità sia deputata a questo compito. Nel frattempo, chi desideri acquistare un terreno in prossimità di un corso o di uno specchio d’acqua deve osservare tutte le disposizioni citate. 

Si riferisce a terreni adiacenti a un aeroporto o a una pista di atterraggio o all'interno della traiettoria di volo degli aerei.

Qualsiasi acquirente di terreni in prossimità di un aeroporto o di una pista di atterraggio deve contattare l'autorità dell'aviazione civile del Kenya (Kenya Civil Aviation Authority - KCAA) per confermare se il terreno sia stato designato come riserva per l'aviazione – appartenendo perciò alla KCAA - o se sia situato su una rotta di volo, potendo conseguentemente esserci restrizioni alla possibilità di apportar modifiche sullo stesso. Dal punto di vista giuridico, gli edifici su una pista di volo o in prossimità di un aeroporto di pista di atterraggio non dovrebbero essere alti più di 4 piani.

Si tratta di un terreno adiacente a una stazione o linea ferroviaria e che è stato indicato come riserva ferroviaria. 

Prima di acquistare un terreno in prossimità di una linea o stazione ferroviaria, l'acquirente deve accertare presso Kenya Railways (KR) se una parte del terreno faccia parte di una riserva ferroviaria, in quanto ciò significherebbe che il terreno appartiene a KR e quindi non può essere venduto a un privato senza il previo consenso di KR.

Si tratta di una terra che è stata delimitata come foresta, riserva di caccia o parco nazionale.

Per qualsiasi terreno adiacente a una foresta, riserva di caccia o parco nazionale, il potenziale acquirente deve sempre accertare se una porzione di esso appartenga ad un terreno registrato come foresta, riserva di caccia o parco nazionale. Nel caso di una foresta, il potenziale acquirente potrà accertarsene presso il Kenya Forest Service, mentre per la riserva di caccia o parco nazionale, sarà competente il Kenya Wildlife Service.

Si tratta di una relazione della Commissione Ndung’u sull'assegnazione illegale e irregolare di terreni pubblici. La relazione fornisce una panoramica sulle lotte per la terra e gli innesti in Kenya. Sarebbe inoltre ravvisabile per un potenziale acquirente verificare tale circostanza tramite la relazione, per evitare di acquistare terreni che possano essere stati acquistati in modo irregolare.

Ogni potenziale acquirente di terreni deve pertanto seguire alla lettera il processo di due diligence sopra descritto. Vale la pena sottolineare che, in Kenya, l'implementazione ed effettiva applicazione di una disposizione normativa e, specialmente, il controllo da parte delle autorità di regolamentazione, può richiedere tempo, anche anni; su tale circostanza, tuttavia, è consigliabile non fare affidamento quando si vuole acquistare un terreno o investire su di esso. 

I recenti casi di demolizione di proprietà commerciali che sono state in esercizio per anni hanno infatti dimostrato che errori o disattenzioni nel seguire i giusti passi quando si richiedono le necessarie autorizzazioni possono costituire la differenza tra il godersi i frutti del proprio investimento e osservare il proprio investimento andare in fumo.