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Recenti modifiche a Superbonus e ulteriori bonus edilizi: fonte di contenzioso legale e fiscale e fallimentare

Ultimo aggiornamento del 5.05.2023 | Tempo di lettura ca. 11 minuti

In Italia, molto di più che in altri paesi, come per esempio la Germania, circa il 60 per cento del patrimonio complessivo delle famiglie è investito in attività immobiliari; i prestiti alle famiglie per mutui immobiliari e quelli alle imprese del settore sono circa un terzo degli impieghi bancari totali.

Infine, il comparto immobiliare, inteso come somma degli investimenti in costruzioni, spesa per affitti e per servizi di intermediazione, rappresenta in un anno quasi un quinto del PIL (Fonte: Banca d’Italia).

Di fronte a questo quadro, ben si comprende perché nel corso degli anni lo Stato italiano abbia concesso varie agevolazioni e sconti per i contribuenti che decidano di eseguire lavori edili, in particolare interventi di riqualificazione energetica e lavori di ristrutturazione di edifici.

Offrire una panoramica completa ed aggiornata risulta alquanto difficile, complice una legislazione ipertrofica e spesso soggetta a repentini mutamenti, spesso introdotti tramite decreti-legge governativi, a loro volta soggetti ad ulteriori modifiche in sede di conversione in legge degli stessi.

Nondimeno, è possibile stilare una breve lista (senza pretesa di completezza) dei bonus edilizi attualmente disposizione dei contribuenti:

Ecobonus;
Sismabonus;
Superbonus;
Bonus mobili;
Bonus ristrutturazioni;
Bonus facciate;
Bonus barriere architettoniche;
Bonus colonnine elettriche.

Evoluzione della normativa in tema di Superbonus: ammontare della detrazione variabile

Con particolare riguardo al Superbonus, va specificato che originariamente la detrazione era prevista nell’ammontare del 110 per cento della spesa sostenuta, ma con una serie di interventi normativi susseguitisi negli ultimi mesi, l’ammontare della stessa è stato ridotto.

In particolare, in caso di interventi realizzati su edifici plurifamiliari (e assimilabili) la detrazione è ora pari a:

110 per cento per tutto il 2023, in caso di: interventi diversi da quelli effettuati dai condomìni con comunicazione di inizio lavori asseverata (c.d. CILA-S) presentata al 25 novembre 2022; interventi effettuati dai condomini con delibera assembleare adottata entro il 18 novembre 2022 e dichiarazione sostitutiva CILA-S presentata entro il 31 dicembre 2022; interventi effettuati dai condomini con delibera assembleare adottata tra il 18 e il 24 novembre 2022 e dichiarazione sostitutiva CILA-S presentata entro il 25 novembre 2022; interventi di demo-ricostruzione con istanza presentata entro il 31 dicembre 2022;
70 per cento nel 2024;
65 per cento nel 2025.

Per interventi eseguiti su edifici unifamiliari (e assibilabili) la detrazione è pari a:

110 per cento per il 2022, con possibilità di conclusione dei lavori entro il 30/9/2023, a condizione che sia stato completato almeno il 30 per cento dei lavori totali entro il 30 settembre 2022;
90 per cento per tutto il 2023, nel caso sussistano le seguenti condizioni: l’abitazione sia adibita ad abitazione principale, il contribuente abbia un reddito di riferimento non superiore ai 15.000 Euro; il contribuente abbia diritto reale di godimento (proprietà, usufrutto, ecc.).

Il blocco delle opzioni alternative alla detrazione nel Superbonus e negli altri bonus edilizi e relative eccezioni

Originariamente, il beneficiario della detrazione aveva la facoltà di optare, in luogo della detrazione stessa, o per lo sconto in fattura (recuperato dall’impresa sottoforma di credito di imposta, da questa cedibile ad altri soggetti) oppure alternativamente per una cessione del credito (d’imposta) da parte del beneficiario che abbia sostenuto direttamente le spese per gli interventi, cedibile da quest’ultimo ad altri soggetti.

Tuttavia, con il Decreto Legge n. 11/2023 (c.d. “Decreto Cessioni”) pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 40 del 16 febbraio scorso e recentemente convertito con modificazioni con Legge del 11 aprile 2023, n. 38, è stata cancellata, nell’ambito del Superbonus e tutte le altre tipologie di bonus edilizi (ecobonus, bonus ristrutturazioni, facciate, sisma-bonus, barriere architettoniche, colonnine di ricarica) la possibilità di effettuare l’esercizio delle opzioni previste dall'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del Decreto Legge n. 34/2020, ossia sconto in fattura e cessione del credito.

Come contro-bilanciamento a questa limitazione la Legge n. 38/2023 ha introdotto la possibilità, per i contribuenti, di ripartire la detrazione per le spese sostenute lungo tutto il 2022 in dieci quote annuali di pari importo a partire dal periodo d’imposta 2023 (finora la detrazione veniva spalmata su 5 quote annuali per le spese sostenute fino alla fine del 2021 e su 4 quote annuali per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2022).

Il blocco delle opzioni alternative alla detrazione diretta (i.e. sconto in fattura o cessione del credito) non riguarda gli interventi edilizi agevolati di Superbonus che, antecedentemente al 17 febbraio 2023 (data di entrata in vigore del Decreto Cessioni), erano in possesso dei requisiti puntualmente elencati dall'articolo 2 del Decreto Cessioni e, in particolare:

in caso di interventi diversi da quelli condominiali (ossia quelli effettuati su mini-condomini in "mono proprietà" e gli unifamiliari), risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (c.d. CILA-S);
nel caso di interventi effettuati dai condomini, risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (la CILA-S);
in caso di interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Con la Legge di Conversione, sono stati inoltre esclusi dal divieto di cessione del credito o sconto in fattura, gli interventi:

realizzati nei comuni territori colpiti da eventi sismici verificati dal 1/4/2009, dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, e in quelli danneggiati dagli eventi metereologici verificatisi a partire del 15/9/2022 per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza;
realizzati dagli IACP, dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, nonché dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale o dalle organizzazioni di volontariato;
volti al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche (c.d. Bonus Barriere Architettoniche).

Sempre con la Legge di Conversione sono state introdotte ulteriori deroghe ma per interventi non rientranti nel Superbonus (relativi quindi ad altre tipologie di bonus edilizi), per i quali lo sconto in fattura o la cessione del credito potrà continuare a operare a patto che, sempre in data antecedente al 17 febbraio 2023:

risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario;
per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, siano già iniziati i lavori, oppure, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori, da attestarsi fornendo evidenza del versamento di acconti o, in mancanza, mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa sia dal cedente o committente sia dal cessionario o prestatore;
risulti presentata la richiesta di titolo abilitativo per l’esecuzione dei lavori edilizi, con riguardo alle agevolazioni per gli interventi relativi (i) alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune, (ii) al restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedano alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile, entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori, (iii) a interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricato o per interventi realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, allo scopo di ridurne il rischio sismico.

La previsione di un contenzioso legale sempre più massiccio riguardante contratti già firmati o crediti ceduti e rimasti “incagliati”

Si nota, anzitutto, un ammontare sempre più elevato di interventi dell’Agenzia Entrate che, effettuando controlli sulle dichiarazioni fiscali e, dovendo applicare un quadro regolamentare molto frammentato, complesso e in continua evoluzione, procede a revocare detrazioni fiscali dando così luogo a molteplici controversie di natura fiscale.

Anche nel contenzioso civile si evidenzia un aumento delle controversie. Oltre ai contenziosi su materie classiche come per esempio i vizi dell’opera, notiamo un contenzioso civile specifico creato e nutrito dalle modifiche apportate alle detrazioni fiscali e al superbonus: per esempio, salvo le sopra menzionate eccezioni, l’improvvisa cancellazione della possibilità di optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito sembra possa condurre ad un contenzioso legale per tutti quei casi in cui la CILA-S o non sia stata presentata in tempo entro il 17 febbraio 2023 o non sia stata presentata, entro lo stesso termine, l’istanza per il rilascio del titolo abilitativo o non siano già iniziati i lavori o comunque non sia possibile dare attestazione dell’avvenuto inizio degli stessi. Tale contenzioso potrebbe in primo luogo riguardare tutti quei casi in cui il contribuente abbia già firmato il contratto di appalto con l’impresa appaltatrice e/o i contratti di consulenza professionale con i professionisti (progettisti, tecnici asseveratori e commercialisti).

Solitamente, la sopravvenuta modifica in via sostanziale della normativa è un evento che viene previsto e regolato contrattualmente dalle parti.

Al verificarsi di un tale fatto, solitamente dovrebbe conseguire un obbligo di rinegoziazione in buona fede oppure una risoluzione ipso iure del contratto. Tuttavia, può anche accadere che le parti ripartiscano in modo diversi i rischi all’interno del contratto, prevedendo, ad esempio, che sia il committente (oppure l’appaltatore) a sopportare interamente l’alea di una sopravvenuta modifica della normativa su cui si fonda il contratto. Di centrale importanza risulta essere (in generale e sempre) la redazione di contratti il più completi possibile e che tengano conto di tutte le variabili presenti e/o future attorno alle quali ruota il singolo progetto edilizio – guai a chi non sia dotato di un tale contratto.

Altro tema di stretta attualità riguarda la situazione di coloro, pur rientrando nei requisiti per avere l’agevolazione edilizia e pur avendo pagato pro soluto le aziende appaltatrici e/o i professionisti tramite le cessioni dei crediti edilizi in loro favore, nondimeno subiscano una situazione di stallo derivante dal fatto che le aziende appaltatrici a loro volta non riescono a cedere ulteriormente tali crediti, che risultano così “incagliati” e non permettono di poter saldare i fornitori e realizzare i lavori.

Ad oggi, a fronte di un valore complessivo delle detrazioni fiscali pari a poco più di 120 miliardi di Euro, il 60 per cento di tale ammontare è stato generato dal Superbonus (che ha interessato interventi su oltre 372 mila immobili), il 19 per cento da bonus facciate e il rimanente dagli altri bonus edilizi. I crediti di imposta in ambito immobiliare attualmente “incagliati” ammontano a circa 19 miliardi di Euro. Inoltre, e questo potrà essere argomento di un altro articolo di approfondimento, lo stallo delle cessioni dei crediti è una situazione particolarmente critica soprattutto per le imprese appaltatrici e, se non risolto in tempi ragionevoli, potrebbe portare ad una vera e propria ondata di insolvenze di centinaia di migliaia di aziende, con un cospicuo aumento, altresì, del contenzioso fallimentare.

Le contromisure adottate dal legislatore per sbloccare i crediti rimasti “incagliati”

Per evitare una siffatta eventualità e con lo scopo di tentare di sbloccare il meccanismo delle cessioni dei crediti, il Governo Italiano ha introdotto, con il sopraccitato Decreto Cessioni, un’attenuazione della responsabilità solidale dei cessionari dei crediti rispetto ad eventuali azioni di recupero dell’Agenzia delle Entrate, limitando la stessa ai soli casi di dolo ed escludendola del tutto nel caso in cui i cessionari dimostrino di essere in possesso della documentazione, ivi elencata e come ampliata dalla Legge di Conversione , utile a dimostrare l’effettività delle opere realizzate.

Tra i vari emendamenti presentati nel corso dell’esame parlamentare in sede di conversione del Decreto Cessioni, sembrava prendere sempre più piede l’idea secondo cui le banche che detengono attualmente i crediti da bonus edilizi potessero utilizzare tali crediti in compensazione con pagamenti dovuti allo Stato dai propri correntisti (c.d. F24), versando allo Stato solo una piccola percentuale (ad es. l’1 per cento) di quanto a questo dovuto dai propri correntisti e compensando per il resto tali debiti con i crediti da bonus edilizi dalle stesse banche detenuti.

Tale soluzione, tuttavia, avrebbe rappresentato problemi sostanziali di cassa per il Governo, ragion per cui, con la Legge di Conversione, si è preferito prevedere la possibilità per le banche ed intermediari finanziari, in qualità di cessionari dei crediti di imposta, di trasformare tali crediti (nel limite del 10 per cento della quota annuale eccedente i crediti già compensati) in Buoni del Tesoro Poliennali (c.d. BTP), con scadenza non inferiore a dieci anni. La soluzione è tuttavia limitata ai crediti relativi ad interventi la cui spesa è stata sostenuta fino al 31 dicembre 2022 e sarà, in ogni caso, adottabile dalle emissioni di BTP effettuate a partire dal 1° gennaio 2028.

Si auspica che tale soluzione, benché di per sé non sufficiente, contribuisca a liberare le banche dei crediti attualmente detenuti e permettere loro di acquistarne di nuovi, facendo ripartire il meccanismo delle cessioni.

Occorrerà monitorare costantemente la situazione per capire se le problematiche qui esposte troveranno, alla fine, una soluzione positiva. Se, viceversa, Governo e Parlamento non agiranno efficacemente e per tempo, ci sarà da attendersi un cospicuo aumento di lavoro sia per gli studi legali che per i tribunali.

Autori:

Marco Nichele- Senior Associate

Giulia Steccanella - Associate

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