La riforma del processo esecutivo all’esito della riforma Cartabia: la vendita diretta dell’immobile pignorato

In particolare, la vendita diretta è stata introdotta all'art. 568 bis c.p.c. che, al primo comma, prevede la facoltà per il debitore di chiedere al Giudice dell'esecuzione di disporre la vendita diretta dell'immobile pignorato con istanza da depositare non oltre 10 giorni prima dell’udienza di vendita (art. 569, comma I, c.p.c.). 

A pena di inammissibilità, insieme all'istanza per la vendita diretta dell’immobile deve essere depositata anche l'offerta di acquisto e la cauzione, per un importo non inferiore al decimo del prezzo offerto. 

L'istanza e l'offerta devono essere notificate a tutti i creditori intervenuti prima della formulazione dell’offerta almeno 5 giorni prima dell'udienza di vendita. L’onere di notifica grava sull'offerente o sul debitore.

Sebbene la vendita diretta si presenti come un’alternativa alla vendita ordinaria, il legislatore ha ritenuto opportuno confermare la necessità che si svolga comunque l’udienza di vendita ex art. 569 c.p.c.. 

Questa mantiene, infatti, un ruolo fondamentale anche nell’ipotesi di vendita diretta perché è proprio in questa sede che il Giudice dell’Esecuzione determina il “prezzo base” della vendita che, una volta determinato, impone di verificare l’adeguatezza dell’offerta diretta formulata.

Infatti, è possibile che il prezzo base sia superiore rispetto all’offerta ex dell’art. 568 bis c.p.c.. In questa ipotesi il legislatore ha previsto la facoltà per l’offerente di integrare la cauzione e l’offerta entro il termine di 10 giorni. 

Qualora l’offerente integri gli importi entro il termine assegnato e, quindi, venga superato il vaglio di adeguatezza dell’offerta, il Giudice dovrà verificare che non siano state proposte opposizioni da parte dei creditori. È tuttavia possibile che il prezzo base sia, invece, inferiore o uguale all’offerta. In questa ipotesi, dunque, non sarà necessario integrare alcunché ma sarà sufficiente che il Giudice si limiti a verificare eventuali opposizioni proposte dai creditori. Si aprono, quindi, due diversi scenari. 

Infatti, nel caso in cui non vi siano opposizioni, ai sensi dell’art. 569 bis, comma IV, c.p.c. il Giudice potrà emettere il provvedimento di aggiudicazione dell’immobile determinando anche le modalità di pagamento del prezzo che dovrà essere versato entro e non oltre il termine di 90 giorni. 

Qualora ciò avvenga, allora il Giudice procederà con il decreto di trasferimento dell’immobile aggiudicato. Resta inteso che, qualora il prezzo non venga pagato nei termini concessi, ovvero in tutti gli altri casi in cui il bene non venga aggiudicato, il Giudice dovrà emettere il decreto di vendita ai sensi dell’art. 569, comma III, c.p.c. e, dunque, avrà inizio la vendita “ordinaria”.

Viceversa, qualora vengano presentate delle opposizioni da parte anche di uno solo dei creditori il Giudice pronuncerà un’ordinanza con cui si aprirà un subprocedimento liquidatorio, a norma dell’art. 569 bis, comma V, c.p.c.. 

Con la stessa ordinanza il Giudice dovrà anche fissare un termine non superiore a 45 giorni perché venga svolta la pubblicità dell’offerta e della vendita, come previsto dall’art. 490 c.p.c. e indicare il termine per la formulazione delle ulteriori offerte. 

Una volta terminata la gara il Giudice aggiudicherà l’immobile al migliore offerente e, con lo stesso decreto, fisserà le modalità di pagamento del prezzo.

Sebbene l’istituto della vendita diretta possa apparire simile ad una compravendita tra privati, in realtà, lo scopo del legislatore è quello di introdurre uno strumento alternativo rispetto alla classica procedura di vendita dei beni esecutati. 

Infatti, la riforma normativa se da un lato consente debitore di attivarsi autonomamente per cercare una soluzione rapida, dall’altro lato tutela i creditori affinché il bene esecutato non venga svalutato e venduto con soluzioni transattive a saldo e stralcio. Si tratta, quindi, di un rimedio con cui il legislatore ha voluto agevolare le procedure di vendita, consentendo anche al debitore di cercare potenziali acquirenti ma, allo stesso tempo garantire ai creditori un soddisfacimento adeguato dei propri diritti di credito.